楼市调控优化频频，如何满足“新期待”？

　　4月30日召开的中央政治局会议对房地产发展提出了全新要求*%#，随后#*%@@，多个热点城市陆续开启了新一轮楼市政策密集优化周期@#%。

　　南方日报记者梳理发现*%%@，从4月30日至今的10余天内#*，北京、武汉、深圳、杭州、西安等重点城市先后出台楼市新政%#，对原有调控政策进行优化#@。其中杭州和西安都选择在5月9日发布新政%@%#%，均宣布全面取消住房限购措施@#*。此前@#，成都和南京也刚刚宣布优化购房政策#@#*。

　　值得注意的是@%，此次中央政治局会议提出%@@，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待@#，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施@%@#@，抓紧构建房地产发展新模式@#*@，促进房地产高质量发展@#*。

　　如何做好“消化存量”“优化增量”#%@#，满足“新期待”@#%，成为当下房地产业发力的要点##@%。

　　●南方日报记者 葛政涵 柴亚娟

　　统筹 冯善书

　　“消化”@@%@，重点在“疏解”

　　其实在房地产业的话语体系中%#%#，“存量房产”的狭义理解@@，就是“二手房”%*%%。在过去两年间%%@%，二手房市场一直存在“挂牌激增”等难题*@@#。

　　根据贝壳平台的最新数据%@*@@，截至5月8日下午@**@*，北京二手房挂牌量约为14.2万套*%*，广州约14.6万套%@#*，深圳约4.77万套*@#*#，杭州约15.5万套#%，合肥约11.06万套@*。“背后折射的问题就是‘不好卖’*%%。”易居研究院研究总监严跃进说**。

　　在近期系列政策的加持下%*#，刚刚过去的五一假期@#*%，楼市再度成为关注热点%*@*。58安居客研究院统计数据显示@#*，五一期间百城二手房找房热度指数为0.88*%%*，相比2023年同期增加109%#@#**。其中刚刚调整限购的北京#%*，二手房找房热度达到1.12@#@*，超过了2020年五一期间的水平*#。该机构认为%%*@，由于房地产开发商存在不确定性**，大量需求从新房转向二手房%##*%。

　　不过@#*%，来自克而瑞研究中心的数据显示#*%，受到五一假期影响@*@，4月29日至5月5日*@，国内14个重点监测城市二手房成交面积65.9万平方米*%*##，环比下降68%*%，同比下降65%#*%#。

　　“当前存量已经是主体了##*@，因为二手房挂牌量、交易量都比新房大@@，而且二手房去化周期远比新房要大@*#*，热点城市普遍在3年以上%#@%。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为*%##，当务之急是给海量的二手房库存泄洪#*。

　　严跃进认为##%@，此次提出统筹研究消化存量房产的政策措施*@，关键就在于“如何消化挂牌的二手房房源”#*%。

　　“稳住价格预期**，降低恐慌式、从众式挂牌和降价抛售*@，最关键@#@*#。”李宇嘉说#%%。

　　“优化”#*，关键在“平衡”

　　“消化存量”同时#*@%，“优化增量”也已启动*#@%。

　　在中央政治局会议召开的同一天%*%，自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》#*@#。强调了“以人定房@%，以房定地###@@，统筹‘市场+保障’的住宅用地供应安排”等要求%@*#*。

　　值得注意的是%%*#，这份通知结合商品住宅去化周期*@@，对不同城市提出了不同的要求#*@##。去化周期超过36个月的城市要暂停新增商品住宅用地出让#@#，下大力气盘活存量%#@。在18个月(不含)至36个月之间的城市则是“盘活多少、供应多少”@%@#，动态确定新出让商品住宅用地面积上限*@。

　　不过**%@#，土地供应决定的主要是新增住房的数量、地段和类型@###。增量的“优化”%*#，关键在于数量与质量#%，存量与增量之间的“平衡”**。

　　从去年至今*@@%*，“三大工程”之一的保障房一直是新增住房的重点%%%@。此次政治局会议虽然并没有提及“三大工程”#%*%，但提出了抓紧构建房地产发展新模式%#。李宇嘉认为%%@，新模式的重点就是保障房建设***。

　　严跃进则指出%#@，一些高库存的区域@@，除了控制后续土地供应外#@#，可以通过收购新房或土地项目@*，来充当保障房房源@%，“优化增量住房其实是要求各地对新房的供应要有新的思路%#%%@。”

　　一存一增#@#，需要“统筹”

　　值得注意的是##*%*，“消化存量”和“优化增量”的政策要求@*，是“统筹研究”%*。

　　“‘统筹’是存量房的消化和增量住房的政策要结合起来考虑**@@。”在严跃进看来*#@#@，此前在多个城市密集出台的“以旧换新”*%#，便体现了“统筹”@%%，既消化存量二手房*%*，又为新房库存去化提供新的需求点*@。

　　根据中指研究院的统计*@#@@，截至5月6日#@#，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”@##，大致包括“开发商与中介合作%@*#*，中介优先售房”“国企平台或开发商收购旧房@**#@，售房款用于购买指定新房”以及“发放换房补贴”等三种方式*@。

　　事实上%%，不论哪种方式@#，都同时关联了存量与增量%@*。

　　李宇嘉认为#%##%，“以旧换新”最大痛点是卖掉旧房*%@%*，关键是激发二手房业主的动力@##。“政策的出发点和落脚点就是真正从满足业主住房消费升级的愿望***@，并从降低置换成本、置换周期##，并能买到心仪的、优惠新房等角度施策#@%。”

　　除已经出台政策的郑州、南京等热点城市外#%*#@，深圳、上海等城市最近也加入“以旧换新”的阵营中%#@%%。另据媒体消息#@#，广州房协也在积极摸查开发商相关“以旧换新”的意向工作@#。

　　中指研究院市场研究总监陈文静指出**，“以旧换新”是盘活存量、消化库存的有益尝试@*%*，政策仍在探索阶段*#*##，未来相关配套资金、统筹方式等仍待进一步完善@%@@*。

　　“对开发商来讲*@@*，要把品质好、性价比高的‘好房源’拿出来#%*。不能把‘以旧换新’当作去库存、去尾货的机会*@*@。”李宇嘉指出###%*，应该让“换新”的买家真正看到@*%*#，要买的新房是能改善自己居住的好房子##@@。

　　分区优化#*，满足“新期待”

　　五一假期刚刚结束###%#，深圳发布楼市新政*%#%，对住房限购政策进行了分区优化@%。李宇嘉认为%%，深圳新政能够释放一部分被原有政策限制的需求#*，包括多胎家庭到外围购置大户型住宅、企业给人才买房、满足非户籍人口等###*。

　　这也是继北京之后%*@#，近期又一个一线城市对楼市政策进行优化@#@#*。而对比两地新政不难看出%@@，限购并非完全放开#@，而是遵循了“因区制宜”的思路*###。这也与中央政治局会议“继续坚持因城施策”的要求相呼应@%*。

　　李宇嘉将北京、深圳新政背后的规律总结为“小步快跑、留有余地、定向疏解”@*#@#，他认为*@%%，新政不是单纯为了去库存而去库存*%%*，而是将存量消化与增量消化结合起来*@#，与新市民、年轻人购房*#，融入城市和就业解决的新型城镇化结合起来@*%@。

　　就在5月9日一天内*#%@，杭州、西安先后宣布全面取消住房限购措施%*%，与此同时%#*，杭州提出了“挂牌后新购住房按揭首套认定”和“有房即可申请落户”两大政策#*@@@，西安则提出支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式@@*。梳理这杭州、西安购房政策的优化过程不难发现%**，从部分区域放开到全面放开###%%，两座城市同样遵循了因地制宜、小步快跑的方式*%%。

　　房地产业历经长时间调整#*，“供求关系的新变化”已经被广泛接受@*，而“存量时代”的到来#@，让市场方向也开始调整%#。

　　从有房住到住得好%**#，中央政治局会议提出“对优质住房的新期待”%%，也彰显了下一步房地产的路径%%。李宇嘉认为@*#*，这个新期待##@#，就是价格可负担、区位好、配套好、品质好的房源#@@#。

　　陈文静认为@%##%，这一方面意味着供给端“好房子”的重要性上升到了新的高度#*，预计未来“好房子”建设节奏会加快；另一方面针对多样化改善性住房需求的政策支持力度有望继续加大@%*@。（南方日报）